通常簽完約之後，大部分的買方會不知道我現在進度到哪裡，需要做什麼的事情？
只知道代書說要找銀行、通知要準備什麼東西、什麼時候匯款。
一般來說大部分都只會聽到簽約、用印、完稅、交屋，但這次會把流程跟大概會碰到文件給完整呈現出來。
簽約後交易流程
當然這還是要先寫到一開始簽約，不然沒簽約怎麼會有接下來的流程。
基本上到這時候，已經要先恭喜歷經天人交戰許久的你/妳，做出重大決定買了房子。
如果不想看後面這麼多圖，這邊有簡易的流程表可以直接看。
簽約
買方來簽約時需要準備：身分證、至少5萬簽約金、印章(可後補)、簽約潤筆費(1000~2000元)。
如果有斡旋金的話，當下會轉為定金，由代書收走存入履約保證專戶。
當下會簽一份叫做「私契」的買賣合約書，也就是我們大部分常見的各家仲介合約書。
「私契」會在簽約時約定合約內容以及接下來匯簽約金日期、匯用印款日期、匯完稅款日期、屋子騰空日期、交屋日期，以及簽署尾款擔保本票(預計借貸款金額)。
大部分會約定1~5個工作日內把10%簽約金匯入履約保證專戶，匯款金額要扣掉原本的定金。
由於每一家仲介公司的合約書都不一樣，但基本上都是制式化合約，丸編拿自己之前在信義房屋買房子的「私契」合約書給大家參考一下大概會長什麼樣子，如以下圖：
基本上就會有買賣標的物的謄本資料寫在裡面，這邊都會是跟著謄本或權狀上面的數字填寫，也就是平方公尺，不是用坪的方式去寫。
接下來也會有寫到有沒有車位等等之類，以及付款金額跟預計付款時間。
本頁大部分也是一些制式化內容居多。
然後也會有要留下什麼固定物寫上去，固定物是附贈物，所以不能要求屋主給予是好的狀態，堪用即可。
這邊是會把一些注意事項寫出來，每一家合約書內容不一樣，參考即可。
如上述，參考即可，稅法是改制以前的，參考即可。
然後就是留個資的部分，簽名簽會好幾個位置。
然後有屢保有收款的話就會有收款時間，每一家合約書不一樣，參考即可。
後面會附上履約保證專戶的合約書，每一家使用的建經公司不一樣，常聽到的就是安信、安新、台新、第一、橋馥，這些建經公司來承作履約保證專戶。
履約保證專戶合約書的第二頁，一樣會有買賣雙方的簽名。
「私契」合約書的後面通常就是會附上各家仲介的不動產說明書，這邊就不上傳了，畢竟每個個案不一樣。
通常簽約都是一式三份合約，簽名都會簽非常多次，如果常常在新聞看到說我不知道簽什麼的，基本上就是想反悔了。
什麼是履約保證專戶呢？
「履約保證價金信託」大致運作流程，是由第三方公正機構開設履約保證專戶控管。
買方依照簽約、用印、完稅等不同階段，依約把價款支付進專戶內，等到房屋過戶手續辦竣、買方確認取得房屋所有權後，再將專戶內款項撥付給賣方。
以安信建經的圖片來舉例：
買方會把每一筆款項都匯到履約保證專戶，屋主只有在交屋的時候才會拿到全部的款項。
中間如果屋主有想要先動用款項的話，需要買方簽屬同意書，才能夠撥款給屋主使用。
一般來說履約保證費是成交價的6/10000，買賣雙方各負擔3/10000。
用印
通常用印會跟簽約一起，所以最好是簽約的時候帶著印章，這樣就不用多跑一趟去找代書用印。
用印的話只要最簡單的木頭便章即可，不用特別使用到印鑑章或是相對複雜的印章。
用印的目的在於除了簽約的「私契」以外，還要再有一份「公契」是需要建物資料、買賣雙方資料、買賣雙方用印，然後送到地政做報稅以及產權移轉登記使用。
公契主要用於地政機關辦理物權登記，作為產權移轉的依據，公契也稱為「所有權移轉契約書」，如以下圖：
基本上用印完，雙方在簽約中心就會告一段落，接下來就會是買方跟賣方需要走各自的流程了！
找貸款
貸款會評估房屋估價以及個人財力條件。
房屋估價的部分一開始都會送比較多間去做粗估估價，因為每一家估的價格都會不一樣，如果需要高成數的話，就要找到粗估價格比較高的那幾間銀行送。
粗估價格不代表買的房地產只有那個價格，因為正式送申請之後，這時候才會估到相對比較高的價格，因為銀行才會認真對這間房子做評估，不然粗估都是跑系統去估算價格而已。
個人財力條件的部分基本上不外乎就是本業收入、租金收入、股息收入、股票資產、其他資產等等之類的，每間銀行評估的狀況不太一樣，所以還是要依照申請的銀行認定為主。
基本上銀行會需要個人提供：扣表憑單、薪資表、存摺影本、在職證明、財力證明等等諸如此類的文件。
如果正式送申請書的話，建議不要超過三家，因為送太多會有聯徵信用的問題。
申請書以凱基銀行為例的話，會長這樣：
正式送申請後到確定核貸成數、利率、年限、寬限期，大概會是15-20個工作天時間，同步這時間也是代書正在報稅的階段。
對保
最多送不超過三間，這時候條件都已經核准了，可以選擇哪一個條件最好的跟銀行簽署對保合約書，以凱基為例，合約書長這樣：
完稅
這時候代書已經報完稅，同時我們也已經確定貸款的條件了，接下來代書會向我們預收規費來繳稅。
這時候代書費也會一起收，通常都會多收一點，來多退少補，然後全部匯入履約保證專戶。
同時這時間點也要匯貸款差額到履約保證專戶。譬如說買1000萬貸款800萬，前面簽約金已經匯款100萬了，這時候要補上100萬到履約保證專戶。
預收規費包含：契稅、印花稅、地政登記規費、土地及建物登記謄本費。
契稅：核定契價x6% (房屋評定評定現值)
印花稅：土地(面積x持分比例x公告土地現值x1‰)、建物(契稅價格x1‰)。
地政登記規費：土地規費(面積x持分比例x當期申報地價x1‰)、建物規費(契稅價格x1‰)、設定登記規費(銀行核准貸款金額x1.2倍x1‰)
土地及建物登記謄本費：謄本費、書狀費。
單據大致上是長這樣：
契稅稅單↓
印花稅稅單↓
買賣、設定規費稅單↓
過戶
繳完稅後，由於前面已經跟銀行對保完貸款程序了，代書在那之前就會跟銀行先拿到設定文件，就會一併將文件送地政設定+過戶。
通常過戶大約3~5個工作天即可完成，這時候權狀就會變成買方的名字了，這時候電子謄本也會看到有自己跟銀行貸款的設定，同時電子謄本上面還是會顯示前屋主的設定還沒塗銷掉(如果前屋主有借貸款)，因為還沒用我們的買方價款去幫前屋主塗銷掉。
很多人會有一個疑慮，屋主還沒拿到錢就把房子過戶給買方會不會有問題？
但如果沒有先過戶，銀行就沒有擔保品可以去做設定抵押，沒有擔保品自然就不會有銀行借這麼大筆額度給買方。
所以在簽約的時候，買方都會簽一張尾款擔保本票(預計借貸款金額)，這樣如果買方在過戶後遲遲不履行後續行為，會由履約保證公司先撥款給屋主，再由履約保證公司向買方求償金額。
驗屋
在屋主騰空之後，買方跟仲介會約在現場看是否有當初看房子的時候沒仔細看或看不到的地方是否有瑕疵，以及當初約定的附屬設備有沒有留著。
何謂瑕疵？譬如說：
1.沙發後面當初看不到的地方有無壁癌滲漏水。
2.櫃子後面當初看不到的地方有無壁癌滲漏水。
3.廁所外牆有無壁癌滲漏水。
4.廁所天花板有無壁癌滲漏水。
5.天花板、檢修孔打開有無鋼筋外露。
6.窗框周圍有無壁癌滲漏水。
7.供水供電是否正常。
8.排水的地方能不能正常排水。
窗框看一下有沒有漏水，有裂縫是正常的，因為異材質交界的關係。
廁所牆角比較常出現漏水壁癌，因為水區的關係，只要防水層破了就有可能出現瑕疵狀態。
如果有的話，就由當初合約書協議的方式，折讓價金或是修好再交給買方，雙方協議完成就準備好下一步了。
如果沒有的話，就可以準備好下一步了。
特別提醒：如果一開始就是空屋就可以早早就驗屋了，不用這麼晚才在驗，免得有看到什麼問題拖到後續流程時間。
撥款
由於驗屋已經完成，這時候就可以打電話給銀行說要撥款了！撥款後才會開始算利息，所以不是一開始貸款核准了就是在算利息。
撥款會有兩邊位置的走向，一邊是幫前屋主代位清償他原本銀行的貸款餘額，一邊是剩下來的額度會匯進去履約保證專戶。
這時候原屋主的銀行收到錢後就會把文件給屋主或代書讓他們去做塗銷的動作，塗銷後電子謄本就不會有前屋主的設定了。
由於有些銀行會有二撥的狀態，如果為了要讓流程時間不要超過最後交屋時間，還是要密切注意一下二撥的狀態。
什麼是二撥？就是銀行確認原屋主的設定被塗銷掉之後，才會把餘額撥進去履約保證專戶。
沒有前屋主設定的一類電子謄本就會長這樣：
交屋
來到最後交屋的階段，通常會約在當初簽約的地點做文件的點交，房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費以交屋日當天做分算。
這時候買方會拿到賣方要能夠進去這間房子的鑰匙、磁卡(如果有)、車道遙控器(如果有)。
代書會轉交建物權狀、土地權狀、收費明細發票、尾款擔保本票、最新調閱的一類謄本、屢保結案單。
代書收費與政府費用支出的收據明細↓
履約保證專戶的明細表↓
水電房屋稅地價稅分算表↓
最重要的就是會拿到屬於自己名字綠色底的權狀，這就是整個過程最終的結果。
接下來就可以拿著權狀去申請自用房屋稅、自用地價稅、遷入戶籍，然後開始規畫著屬於自己努力的安居處。
︳丸編的想法
在簽約下去那一刻開始，就會有非常多繁瑣的事情需要去一個一個處理，其中最大的問題大概就是在找貸款的過程了。
因為會擔心是不是房子鑑價不到，還是自身的財力條件沒辦法貸款到想要的成數。
第一次首購的買方對於整個流程不是那麼清楚，也不曉得現在到哪個階段了，這次就把完整的流程寫出來，同時附上圖面讓首購族們可以更了解到底現在是到哪個階段。
不過這僅限於在中古屋交易的流程，預售屋交易基本上差不多，稍微有一些差別而已。
以上這些資料都要好好留著，將來要換屋的時候，這些資料都是申報稅率會用到的資料，而且戶籍最好一開始就遷入，這樣在使用自用6年的免稅額400萬才不會被耽誤到時間。
希望大家都可以買到心目中理想的房子，要100分是不可能的，80分以上就是可以出手的好物件了。
