財產交易所得稅重購扣抵常見問題
每年到五月的時候，就會遇到去年賣掉在104/12/31以前取得的舊屋要申報財產交易所得稅來併入綜合所得稅的問題。
剛好會有遇到持有漲幅比較大的舊屋賣掉，又是40%最高的繳稅級距，一來一回下來其實繳稅不會比新制房地合一稅少。
如果剛好在兩年內也有買新房子，就有機會用到重購扣抵，就可以把已繳的財產交易所得稅來退稅，或是準備要繳的直接扣抵掉，達到免繳稅的部分。
不過舊制的財產交易所得稅有三種不同的算稅金方式，下面會在一一舉例說明。
︳完成重購扣抵，需要先符合以下條件
1.先買後賣 或是 先賣後買 需要在2年內完成。
2.本人 或 配偶 或 直系親屬設籍應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並“居住”，且該等房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。
3.新買的房子在5年內不得出售、出租、營業或執行業務使用等其他用途。
4.如果符合退稅條件，必須在重購房地完成過戶登記之次日起算五年內提出申請。
5.新屋或舊屋要是登記本人或配偶的名字。
︳實務上的舉例說明
標準認定：
(情況1)
假設丸編在2000年的時候買了一間文山區200萬的房子，然後在2026年的時候賣了2000萬。
這間舊屋在2026年的時候房屋評定現值是10萬元、土地公告現值是290萬元。
然後在同一年的時候買了一間新店區2500萬的房子。
這間新屋在2026年的時候房屋評定現值是150萬元、土地公告現值是350萬元。
因為丸編沒有保存好資料，所以也忘記成交價的情況下，用標準認定去報稅。
算式就是 10萬 X 47% = 4.7萬 併入丸編的綜合所得稅。
假設丸編的所得稅級距40% 這樣就是要繳稅 4.7萬 X 40% = 1.88萬。
但因為買入新屋的房屋評定現值(150萬) > 舊屋出售的房屋評定現值(10萬)。
所以這是可以重購扣抵的！
(情況2)
假設丸編在2000年的時候買了一間文山區200萬的房子，然後在2026年的時候賣了2000萬。
這間舊屋在2026年的時候房屋評定現值是200萬元、土地公告現值是800萬元。
然後在同一年的時候買了一間新店區2500萬的房子。
這間新屋在2026年的時候房屋評定現值是90萬元、土地公告現值是350萬元。
因為丸編沒有保存好資料，所以也忘記成交價的情況下，用標準認定去報稅。
算式就是 200萬 X 47% = 94萬，併入丸編的綜合所得稅。
假設丸編的所得稅級距40% 這樣就是要繳稅 94萬 X 40% = 37.6萬。
雖然買入新屋的房屋評定現值(90萬) < 舊屋出售的房屋評定現值(200萬)，看起來不能重購扣抵。
但我們用房地比去拆算的話：
舊屋的房屋價格是 2000萬 X ( 200萬 / 200萬+800萬 ) = 400萬。
新屋的房屋價格是 2500萬 X ( 90萬 / 90萬+350萬 ) = 511.36萬。
但新屋拆算下來的房屋價格(511.36萬) > 舊屋拆算的房屋價格(400萬)，這樣還是能夠重購扣抵！
核實認定：
(情況1)
假設丸編在2014年的時候買了一間文山區500萬的房子，然後在2026年的時候賣了2000萬。
這間舊屋在2026年的時候房屋評定現值是10萬元、土地公告現值是290萬元。
然後在同一年的時候買了一間新店區2500萬的房子。
這間新屋在2026年的時候房屋評定現值是150萬元、土地公告現值是350萬元。
因為2014年已經有實價登錄，所以就算忘記當初買多少，也是要用核實認定去報稅。
在不算其他任何支出的情況下
算式就是 (2000萬-500萬) X (10萬 / 10萬+290萬) = 50萬 併入丸編的綜合所得稅。
假設丸編的所得稅級距40% 這樣就是要繳稅 50萬 X 40% = 20萬。
我們這時候用房地比去拆算房屋價格：
舊屋是2000萬 X (10萬 / 10萬+290萬) = 66.67萬
新屋是2500萬 X ( 150萬 / 150萬+350萬) = 750萬
因為新屋的拆算房屋價格(750萬) > 舊屋的拆算房屋價格(66.67萬)。
所以這是可以重購扣抵的！
但同時這案例也符合，新屋的房屋評定現值(150萬) > 舊屋的房屋評定現值(10萬)。
只要符合其中一個條件就可以重購扣抵！
(情況2)
假設丸編在2014年的時候買了一間竹北1000萬的房子，然後在2026年的時候賣了380萬。
這間舊屋在2026年的時候房屋評定現值是100萬元、土地公告現值是400萬元。
然後在同一年的時候買了一間新店央北2600萬的房子。
這間新屋在2026年的時候房屋評定現值是300萬元、土地公告現值是1200萬元。
因為2014年已經有實價登錄，所以就算忘記當初買多少，也是要用核實認定去報稅。
在不算其他任何支出的情況下。
算式就是 (3800萬-1000萬) X (100萬 / 100萬+400萬) = 560萬，併入丸編的綜合所得稅。
假設丸編的所得稅級距40% 這樣就是要繳稅 560萬 X 40% = 224萬。
我們這時候用房地比去拆算房屋價格：
舊屋的房屋價格是 3800萬 X ( 100萬 / 100萬+400萬 ) = 760萬。
新屋的房屋價格是 2600萬 X ( 300萬 / 300萬+1200萬 ) = 520萬。
雖然新屋拆算下來的房屋價格(520萬) < 舊屋拆算的房屋價格(760萬)，不能重購扣抵！
但是新屋的評定現值(300萬) > 舊屋的評定現值(100萬)。
所以這個案例還是可以重購扣抵！
︳實務上遇到的問題Q&A
問題1
Q：如果標準認定遇到高價住宅(豪宅條款)，該怎麼算能不能重購扣抵？
A：一樣看房屋評定現值或是拆算總價 X 房地比算出房屋價值去比較。
問題2
Q：去哪裡看怎麼算舊制財產交易所得稅？
A：丸編整理好了，在這裡→出售105年1月1日以前取得的房地產，舊制財產交易所得稅怎麼算？
問題3
Q：所以不管是標準認定、標準認定高價住宅、核實認定，只要新買的房子的房屋評定現值或房地比拆算出來的房屋價格，比出售舊屋的還要高，其中一項有符合就可以重購扣抵嗎？
A：是的，沒錯。
問題4
Q：如果是繼承或贈與取得的話怎麼辦？
A：在問題2的連結點進去看，丸編都有解答！
問題5
Q：會有可以試算大概要繳多少錢的計算機嗎？
A：丸編也做好了，在這裡→舊制財產交易所得稅試算
問題6
Q：地主早期取得的土地，後來都市更新之後是用重購扣抵嗎？
A：不適用，因為房子變新的，會變成新制房地合一稅。
問題7
Q：先生跟太太在一年內賣掉兩間，然後只買一間新的，可以重購扣抵嗎？
A：新買的房屋評定現值或拆算房地比的房屋價 > 兩間舊屋出售加起來的房屋評定現值或拆算房地比的房屋價，就可以！
問題8
Q：賣先生的舊屋，買太太名字登記新屋可以重購扣抵嗎？
A：可以，反過來亦之。
問題9
Q：買透天3層樓，1樓營業，2樓跟3樓自用的話可以重購扣抵嗎？
A：2樓跟3樓的現值或拆分房屋價加起來有超過的話可以！
︳丸編的想法/建議
雖然國稅局雖然有寫到說【重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者】，看起來很像是我買的總價大於我賣的總價就可以無條件退稅。
但實務上來說是依照公契上面的房屋核定價格來比對，所以這部分如果有寫得更白話一點會讓民眾看的比較懂。
這也是丸編跟好幾個國稅局的承辦溝通，寫Email等等之類的，還有跟各個代書交叉詢問比對出來的結果。
其實不少40%綜所稅級距的高收入族群都會遇到這個問題，因為併入綜所稅之後，反而有可能繳的比房地合一稅還要高，因為舊制沒有免稅額的部分，有時候新制扣完400萬免稅額還繳的比較少。
如果您是買賣方，可以先在網路上搜尋文章，針對不懂的地方再提問，才不會因為問得不清不楚而被熱心的房仲或是鄉民們指引到錯誤的方向，問錯核心問題點。
本篇資訊文章除了丸編自身從業經驗，也參考財政部及國稅局官網上的資訊、公告、解釋函等，若您看完本篇有覺得丸編資訊錯誤、說明不明白或說不好的，歡迎跟丸編討論與指教。
