不把新制與舊制一起合在同一篇內容講解，避免混亂，新制到時候會再寫另一篇！

財產交易所得稅會併入個人綜合所得稅，所以算出來的獲利還要再依照個人綜合所得稅級距試算完後來課稅。

財產交易所得稅(舊制)

舊制先決條件就是房子要在105年1月1日以前取得，不論是贈與取得，買賣取得，才能適用於舊制的財產交易所得稅。

除了在105年1月1日以後繼承，原所有權人(逝者)是在那之前取得；以及105年1月1日以後夫妻贈與，原所有權人(配偶)也是在那之前取得，上述兩個狀況也適用於舊制財產交易所得稅。

上述兩個條件如果105年1月1日以後發生連續繼承以及再次贈與，就會適用於新制房地合一稅。

出售105年1月1日以前取得的房子會有以下兩種計算財產交易所得稅的方式：

︳標準認定

如果要用到標準認定的話，原則上來說要在實價登錄上路前取得的房地產才有機會使用到，因為找不到當時取得的價格，公部門那邊也找不到，使用到的機會才會比較大！

所以標準認定可以使用的原則，基本上會是在101年7月以前取得的房地產！而且成交價需要符合非各縣市高總價住宅，才能適用以下算式。

延伸閱讀：舊制出售高總價住宅認定

算式

房屋評定現值 X 各縣市的設算百分比 = 財產交易所得稅。

假設丸編民國80年在台北市買入一間公寓，成本已經未知了，在112年度的時候售出1500萬，這樣要繳多少稅？

由於買價找不到，然後房屋稅單顯示房屋評定現值10萬元，112年度台北市的設算百分比是45%。

所以丸編的獲利是：10萬 X 45% = 4.5萬 的財產交易所得稅，併入綜合所得稅計算。

如果丸編的綜合所得稅級距是20%來算的話，要繳稅4.5萬 X 20% = 9000元。

總結：標準認定只要沒有出售在高總價住宅以上，出售價格跟稅率無關。

︳核實認定

如果當初取得的成本政府都有辦法找到，買進取得的價格、贈與取得的現值、繼承取得的現值，就算是想省稅金報標準認定，都還是會被回頭要求補報稅！

尤其是像新竹、台中、台南、高雄這幾個位置在介於101~105年間取得，然後這兩年瘋狂漲幅情況下，算下來的稅金也不會少到哪去。

可列舉成本與費用：契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費、土地增值稅(避免雙重課稅)、清潔費、搬運費、廣告費。

算式

( 出售價格 – 取得價格 – 成本 – 費用 ) X ( 房屋評定現值 / 房屋評定現值+土地公告現值 ) = 財產交易所得稅。

1.(買賣)

假設丸編民國102年在竹北買入的一間電梯，買入價500萬，在112年度的時候售出1500萬，這樣要繳多少稅？

出售時房屋評定現值30萬、土地公告現值500萬、土增稅10萬、買入仲介費5萬、賣出仲介費60萬、代書費+雜費20萬。

所以丸編的獲利是：( 1500-500-10-5-60-20 ) X ( 30 / 500+30 ) =  51.22萬 的財產交易所得稅，併入綜合所得稅計算。

如果丸編的綜合所得稅級距是20%來算的話，要繳稅51.22萬 X 20% = 10.244萬元。

2.(繼承或贈與)

假設丸編民國102年在台北市繼承的一間電梯，80年買入價500萬，在112年度的時候售出3000萬，這樣要繳多少稅？

繼承或贈與時取得的房屋評定現值是150萬、土地公告現值800萬。

出售時房屋評定現值100萬、土地公告現值1000萬、土增稅40萬、賣出仲介費120萬、代書費+雜費20萬。

所以丸編的獲利是：( 3000-150–800-40-120-20 ) X ( 100 / 100+1000 ) =  170萬 的財產交易所得稅，併入綜合所得稅計算。

如果丸編的綜合所得稅級距是20%來算的話，要繳稅170萬 X 20% = 34萬元。

由於取得成本是看當初取得的房屋評定現值+土地公告現值，跟買入價已無瓜葛，出售時的房地比要看出售時的房屋評定現值及土地公告現值，所以數字才會不一樣。

︳額外知識補充(繼承篇)

假設有某一房地產是繼承取得，市價行情約5000萬、房屋評定現值100萬、土地公告現值1200萬，但是逝者在過世前增貸了4000萬的房貸餘額。

那麼會產生一個叫做高於取得成本的額外負擔，簡單的算法就是 4000-1200-100 = 2700的額外負擔。

這時候如果賣出5000萬的話就會變成：

( 5000-100-1200-2700 ) X ( 100 / 100+1200) = 76.92萬 的財產交易所得稅，併入綜合所得稅計算。

如果丸編的綜合所得稅級距是20%來算的話，要繳稅76.92萬 X 20% = 15.38萬元。

其實國稅局的額外負擔算式有點多此一舉，只要貸款餘額 > 房屋評定現值+土地公告現值，就直接 (出售價格 – 貸款餘額) 就好了。

︳丸編的想法

舊制的分界點就在於取得的時間是否在105年1月1日以前。所以其實都會跟客戶在討論出售時，要在確認一下取得的”登記日”是否在這時間以前，因為兩個時間點會讓要繳的稅金相差甚大。

當然如果是有用到重購退稅的情況下，可能落差就沒這麼大，畢竟新舊制都可以做到退稅的動作，只是兩個又有條件限制上的區別，所以還是要先擬定好買屋賣屋的策略，才不會讓政府白白收走的稅金。

近期其實看到的都是暴漲一兩倍的區域，即使是用舊制的情況下也是要繳非常多稅金，上面的數字如果有實際拿到稅單，可能可以更進一步算出真實的數字，畢竟丸編自己沒有實際上的稅單，只能自己虛構數字來試算看看可能會繳到多少稅。

至於新制之後就再補一篇，畢竟要算的稅比舊制可是複雜再更多了。