財政部賦稅署今(16)日發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算定」,針對個人出售民國105年1月1日前取得房屋,房地總成交金額達一定門檻者(即豪宅)定義,予以擴大。
資料來源:財政部
這是適用於舊制的,不是用在房地合一稅的部分,重點在於取得時間是105年1月1日以前。
而且!重點!是要撈不到當初取得價格才會適用該算式,所以基本上有點綁定在實價登錄上路以前(101年7月)取得的標的物。
︳這次修正了什麼?
一、房地總成交金額達「一定金額門檻」者,倘稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額。
而無法證明原始取得成本,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例,計算歸屬房屋之收入,再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額。
112年度各地區國稅局參考轄區不動產交易情形,訂定適用本項規定之成交金額門檻如下,與111年度相較,各地區之門檻調降新臺幣1000萬元至2000萬元,適用範圍擴大,設算之所得額更貼近實際所得:
台北市的成交金額從7000萬元下修至6000萬元
新北市的成交金額從6000萬元下修至4000萬元。
桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市以及高雄市的成交金額從4000萬元下修至3000萬元
其他地區的成交金額從4000萬降為2000萬元。
︳舊制各縣市所得額標準變多少?
二、除前述規定情形外,按房屋評定現值之一定比例(詳附件)計算其房屋交易所得額。該比例由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定。
112年度考量部分地區交易熱絡帶動當地整體房價上揚或為期與經濟發展程度相當鄰近地區衡平,分別調增該等地區之所得額標準1%至5%,以反映地區差異及市場行情。
財政部指出,個人112年度出售適用舊制課稅之房屋,始有上開標準之適用,未來該部將持續觀察不動產交易情形,滾動調整該標準,使設算所得額更符實情,俾落實健全房市政策目標及維護租稅公平。
除前款規定情形外,按下列標準計算其所得額:
1、直轄市部分
(1)臺北市
依房屋評定現值之45%計算。
(2)新北市
①板橋區、永和區、中和區、三重區、新店區、蘆洲區、新莊區及土城區:依房屋評定現值之41%計算。
②林口區、汐止區及樹林區:依房屋評定現值之38%計算。
③泰山區:依房屋評定現值之35%計算。
④五股區及三峽區:依房屋評定現值之29%計算。
⑤淡水區:依房屋評定現值之27%計算。
⑥八里區:依房屋評定現值之24%計算。
⑦深坑區:依房屋評定現值之23%計算。
⑧鶯歌區:依房屋評定現值之21%計算。
⑨金山區、三芝區及萬里區:依房屋評定現值之19%計算。
⑩瑞芳區:依房屋評定現值之15%計算。
⑪石碇區、烏來區、平溪區、坪林區、石門區、雙溪區及貢寮區:依房屋評定現值之14%計算。
(3)桃園市
①桃園區及中壢區:依房屋評定現值之28%計算。
②龜山區、蘆竹區及八德區:依房屋評定現值之27%計算。
③平鎮區及龍潭區:依房屋評定現值之23%計算。
④楊梅區:依房屋評定現值之22%計算。
⑤大園區:依房屋評定現值之21%計算。
⑥大溪區:依房屋評定現值之20%計算。
⑦新屋區:依房屋評定現值之15%計算。
⑧觀音區:依房屋評定現值之13%計算。
⑨復興區:依房屋評定現值之8%計算。
(4)臺中市
①南屯區及西屯區:依房屋評定現值之33%計算。
②北屯區:依房屋評定現值之29%計算。
③西區及東區:依房屋評定現值之28%計算。
④北區及南區:依房屋評定現值之27%計算。
⑤中區:依房屋評定現值之24%計算。
⑥烏日區及太平區:依房屋評定現值之22%計算。
⑦潭子區、大雅區及大里區:依房屋評定現值之21%計算。
⑧豐原區及霧峰區:依房屋評定現值之20%計算。
⑨后里區:依房屋評定現值之19%算。
⑩沙鹿區:依房屋評定現值之18%計算。
⑪神岡區、龍井區、大肚區及大甲區:依房屋評定現值之17%計算。
⑫梧棲區及清水區:依房屋評定現值之15%計算。
⑬外埔區:依房屋評定現值之13%計算。
⑭新社區、東勢區及大安區:依房屋評定現值之11%計算。
⑮石岡區:依房屋評定現值之9%計算。
⑯和平區:依房屋評定現值之8%計算。
(5)臺南市
①北區及安平區:依房屋評定現值之27%計算。
②東區及中西區:依房屋評定現值之26%計算。
③安南區:依房屋評定現值之25%計算。
④南區及永康區:依房屋評定現值之23%計算。
⑤新市區:依房屋評定現值之21%計算。
⑥善化區:依房屋評定現值之20%計算。
⑦仁德區及歸仁區:依房屋評定現值之18%計算。
⑧安定區:依房屋評定現值之17%計算。
⑨官田區、新營區、柳營區、關廟區、西港區及佳里區:依房屋評定現值之15%計算。
⑩新化區:依房屋評定現值之14%計算。
⑪麻豆區及學甲區:依房屋評定現值之13%計算。
⑫下營區、山上區、六甲區、後壁區及鹽水區:依房屋評定 現值之12%計算。
⑬七股區及玉井區:依房屋評定現值之11%計算。
⑭白河區:依房屋評定現值之10%計算。
⑮將軍區:依房屋評定現值之9%計算。
⑯龍崎區、大內區、東山區、左鎮區、北門區、楠西區及南 化區:依房屋評定現值之8%計算。
(6)高雄市
①鼓山區及三民區:依房屋評定現值之35%計算。
②左營區、苓雅區及前鎮區:依房屋評定現值之33%計算。
③楠梓區、小港區及前金區:依房屋評定現值之31%計算。
④新興區:依房屋評定現值之30%計算。
⑤鳳山區:依房屋評定現值之27%計算。
⑥鹽埕區:依房屋評定現值之26%計算。
⑦仁武區:依房屋評定現值之22%計算。
⑧鳥松區、橋頭區及路竹區:依房屋評定現值之21%計算。
⑨旗津區:依房屋評定現值之20%計算。
⑩岡山區及燕巢區:依房屋評定現值之19%計算。
⑪大社區及大寮區:依房屋評定現值之17%計算。
⑫大樹區:依房屋評定現值之16%計算。
⑬梓官區及林園區:依房屋評定現值之15%計算。
⑭阿蓮區:依房屋評定現值之14%計算。
⑮湖內區、美濃區、彌陀區、茄萣區及永安區:依房屋評定 現值之13%計算。
⑯旗山區:依房屋評定現值之12%計算。
⑰田寮區、甲仙區、六龜區、桃源區、茂林區、杉林區、內門區及那瑪夏區:依房屋評定現值之8%計算。
2、其他縣(市)部分
(1)市(即原省轄市)
①新竹市:依房屋評定現值之27%計算。
②基隆市及嘉義市:依房屋評定現值之21%計算。
(2)縣轄市
①新竹縣竹北市:依房屋評定現值之32%計算。
②嘉義縣太保市:依房屋評定現值之19%計算。
③屏東縣屏東市:依房屋評定現值之18%計算。
④嘉義縣朴子市及宜蘭縣宜蘭市:依房屋評定現值之17%計算。
⑤苗栗縣頭份市、彰化縣彰化市、員林市、南投縣南投市、雲林縣斗六市及臺東縣臺東市:依房屋評定現值之16%計算。
⑥花蓮縣花蓮市:依房屋評定現值之15%計算。
⑦苗栗縣苗栗市及澎湖縣馬公市:依房屋評定現值之14%計算。
(3)鄉鎮
①新竹縣新埔鎮、苗栗縣竹南鎮、嘉義縣中埔鄉及屏東縣長治鄉、潮州鎮、萬丹鄉:依房屋評定現值之16%計算。
②彰化縣溪湖鎮、南投縣埔里鎮、屏東縣九如鄉及金門縣金寧鄉:依房屋評定現值之15%計算。
③苗栗縣苑裡鎮、後龍鎮、彰化縣和美鎮、伸港鄉、大村鄉、二林鎮、溪州鄉、鹿港鎮、南投縣草屯鎮、屏東縣新園鄉、宜蘭縣礁溪鄉、頭城鎮及金門縣金湖鎮:依房屋評定現值之14%計算。
④新竹縣寶山鄉、新豐鄉、竹東鎮、彰化縣埔心鄉、嘉義縣 民雄鄉、屏東縣東港鎮、內埔鄉、枋寮鄉、宜蘭縣羅東鎮及金門縣金城鎮:依房屋評定現值之13%計算。
⑤新竹縣芎林鄉、湖口鄉、彰化縣秀水鄉、埔鹽鄉、北斗鎮、社頭鄉、永靖鄉、田中鎮、福興鄉、南投縣鹿谷鄉、嘉義縣大林鎮、水上鄉、屏東縣麟洛鄉、里港鄉、崁頂鄉、鹽埔鄉、萬巒鄉、佳冬鄉、宜蘭縣員山鄉、三星鄉、五結鄉、花蓮縣壽豐鄉、吉安鄉、新城鄉及金門縣烈嶼鄉、烏坵鄉、金沙鎮:依房屋評定現值之12%計算。
⑥苗栗縣公館鄉、頭屋鄉、銅鑼鄉、彰化縣芬園鄉、線西鄉、埤頭鄉、南投縣水里鄉、名間鄉、雲林縣虎尾鎮、斗南鎮、西螺鎮、麥寮鄉、莿桐鄉、北港鎮、二崙鄉、土庫鎮、崙背鄉、嘉義縣番路鄉、屏東縣南州鄉、恆春鎮、林邊鄉、高樹鄉及宜蘭縣冬山鄉、壯圍鄉、蘇澳鎮:依房屋評定現值之11%計算。
⑦苗栗縣三義鄉、通霄鎮、彰化縣花壇鄉、雲林縣古坑鄉、嘉義縣新港鄉、竹崎鄉及臺東縣卑南鄉:依房屋評定現值之10%計算。
⑧新竹縣關西鎮、苗栗縣大湖鄉、造橋鄉、彰化縣田尾鄉、竹塘鄉、二水鄉、芳苑鄉、南投縣集集鎮、竹山鎮、雲林縣大埤鄉、林內鄉、元長鄉、嘉義縣梅山鄉、屏東縣琉球鄉、竹田鄉、車城鄉、花蓮縣玉里鎮、鳳林鎮及臺東縣成功鎮:依房屋評定現值之9%計算。
⑨其他:依房屋評定現值之8%計算。
參考資料:財政部
︳修正前後計算的差異?
修正前
我們假設丸編在台北市有一間105年1月1日以前取得的房子,無法出示當初取得價格,出售成交價格6500萬,房屋評定現值約200萬,土地公告現值約1000萬。
因為出售價格在7000萬以內,那麼計算式就會是:房屋評定現值X45%
所以就會是 200萬X45% = 90萬 的財產交易所得稅,併入綜合所得稅後再依照個人所得級距來課稅。
修正後
我們假設丸編在台北市有一間105年1月1日以前取得的房子,無法出示當初取得價格,出售成交價格6500萬,房屋評定現值約200萬,土地公告現值約1000萬。
因為出售價格超過6000萬以上,那麼計算式就會是:出售價格X(房屋評定現值/[房屋評定現值+土地公告現值])X17%
所以就會是 6500萬X(200萬/[200萬+1000萬])X17% = 184.17萬 的財產交易所得稅,併入綜合所得稅後再依照個人所得級距來課稅。
︳丸編的想法
這次影響最大的應該會是屬於台北市以外的全部區域,一口氣下修太多,算下來幾乎快要增加兩倍的財產交易所得,雖然跟新制的房地合一稅比較下來,還是相對繳的比較少一點。
雖然高總價住宅的財產交易稅在以前就行之有年,但可以看出政府很明顯有在針對高總價住宅,不管是貸款限制,或是增加稅收,都有陸續在增加政策。
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