相較於過往核實認定以及標準認定在出售房地產時繳納較低的財產交易所得稅。
對比105年1月1日上路的房地合一稅1.0版本，以及後來110年7月1日後修正的房地合一稅2.0版本，在交易房地產之後會需要繳納獲利的10~45%，有如天壤之別的稅收。
所以丸編身邊不少客戶都把目光瞄準到連續自用6年400萬免稅額以及獲利10%優惠稅率的稅制上。
但近期國稅局也開始頻繁動作，試圖區分出自住客與非自住客的真實性。
︳如何達到6年400萬免稅額及10%優惠稅率的條件？
1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
︳實務上舉例說明
情況1：
假設丸編在106年1月1日買了一間3000萬的房子，在113年1月1日售出該房子4000萬元。
此時符合400萬免稅以及10%優惠稅率條件的話要被課多少稅？
我們在不計算任何成本及費用的情況下，需要繳納(4000-3000-400)X0.1=60萬 的房地合一稅。
情況2：
假設丸編在106年1月1日買了一間3000萬的房子，在113年1月1日售出該房子4000萬元。
結果忘記設戶籍，或是中間有出租中斷了連續自住6年，只能符合持有5年以上20%的稅率，這樣要被課多少稅？
我們在不計算任何成本及費用的情況下，需要繳納(4000-3000)X0.2=200萬 的房地合一稅。
這樣一來一回可是差不少
︳近期國稅局如何區分真自住與非自住客差別？
根據丸編的客戶回饋以及在網路上網友們分享蒐集到的資訊
1.醫療的就診紀錄，均不在出售地區 。
2.勞健保的投保單位，不在出售地區 。
3.向管委會函詢得到的回函，有出租情事。
4.查詢水電帳單，是否符合正常居住使用狀況。
5.磁扣進出紀錄，汽機車進出紀錄。
6.家具進入進出時間。
7.持有期間的「裝修申請紀錄」。
8.居家生活照片。
9.通訊地與居住地不符
雖然有些丸編在上一篇房地合一稅重購退稅常見問題有寫過特別提醒的注意事項幾點一樣 ，但這也是同樣可以分辨出是否有自住事實的方法。
︳實務上遇到的Q&A
問題1
Q：請問有出租過，後續改自住能符合條件嗎？
A：可以，但就要連續自住且設籍滿六年。
問題2
Q：未成年子女放戶籍滿六年之後，結果成年的話這樣算嗎？
A：不算，因為是要未成年子女，所以要注意一下未成年子女的年紀是不是到時候放滿6年會滿18歲。
問題3
Q：我空屋故意浪費水電這樣假裝在使用可以嗎？
A：目前看起來不可行，已經卯起來查了。
問題4
Q：我中間為了小朋友學區移出戶籍再移回來可以嗎？
A：可以，但是就從移回來再加6年，因為先決條件是連續設籍6年。
問題5
Q：我放我爸媽戶籍在這邊6年可以嗎？
A：不行，只能個人或配偶或未成年子女，所以請小心不是放直系親屬就可以。
問題6
Q：我房子買滿6年了，但我買了第3年才放戶籍進去，要怎麼算資格符合的時間？
A：兩者都要滿6年，所以戶籍還要再放3年之後才符合資格。
問題7
Q：我自己放一間，配偶放一間，這樣兩間互相住，然後戶籍都滿6年就可以都用優惠稅率對吧？
A：不行，個人及配偶及未成年子女，6年只能用一次，用了之後冷卻時間就是6年。
︳丸編的想法/建議
可以看的出來國稅局在遏止投機客，是真的有自住的事實才給予優惠稅率的資格，如果真的有自住的事實，就不用擔心上述的那些條件。
但確實丸編有客戶是因為當初是贈與取得的多屋族，取得成本非常低，希望能夠透過優惠稅率來減少被課徵高額房地合一稅，這陣子看下來應該也只能勸他們用出租的方式或是直接出售了。
其實後來丸編有跟客戶當面試算過，縱使出售要繳高額的房地合一稅，如果把當初擺6年的閒置空屋用來出租的話。
出租租金的總額，用10%+400萬免稅額跟直接課稅20%的稅率下去算，幾乎是沒有差別(如下圖)。
我們可以看到有優惠稅率的情況下大概實賺約4123萬。
但是在直接課稅20%的情況下是實賺約3693萬。
這樣放6年空屋的話，一來一回大概差430萬。
但是丸編評估這間可以出租約7.5萬/月，如果是6年等於出租金額是540萬。
看起來出租之後反而還比空屋在那邊等優惠稅率還比較划算！？
當然這只是事後討論，要出租的話還須要有成本的支出以及租金收入的稅金支出以及房客素質的問題。
希望看到這篇會對您有幫助，空屋閒置換算下來不一定比較划算，評估在什麼樣的條件下對於自己的資產活用會是最好的選擇。
如果您是買賣方，可以先在網路上搜尋文章，針對不懂的地方再提問，才不會因為問得不清不楚而被熱心的房仲或是鄉民們指引到錯誤的方向，問錯核心問題點。
本篇資訊文章除了丸編自身從業經驗，也參考財政部及國稅局官網上的資訊、公告、解釋函等，若您看完本篇有覺得丸編資訊錯誤、說明不明白或說不好的，歡迎跟丸編討論與指教。
