房地合一稅重購退稅常見問題
這陣子時常有聽到說，我想賣掉有漲價上來的房子去換一間更大間來住，卻被要求繳不少的房地合一稅，有什麼辦法可以解決呢？
別擔心，政府在提倡換屋的時候，就有給予重購退稅的機制，可以讓已繳的稅退回！！
︳完成重購退稅，需要符合以下條件
1.先買後賣 或是 先賣後買 需要在2年內完成。
2.本人 或 配偶 或 未成年子女(但未成年子女不得單獨一戶，需要有直系親屬一起設籍(Ex：阿公阿嬤)應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並“居住”，且該等房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。(所以賣預售屋是不行退稅的)。
3.新買的房子在5年內不得出售、出租、營業或執行業務使用等其他用途。
4.如果符合退稅條件，必須在重購房地完成過戶登記之次日起算五年內提出申請。
︳實務上的舉例說明
情況1：
我們假設當初貢丸在2019年買了一間800萬的房子，在2022年的時候賣了2000萬
這時候持有已經3年，需要被課徵35%房地合一稅
我們不計算其他成本的情況下，需要繳納(2000萬-800萬)X0.35=420萬 的房地合一稅
這時候貢丸在2023年的時候如果買進了一間2100萬的房子
那麼當初繳交的420萬房地合一稅，便可全部退回，也就是政府倡導的小屋換大屋
新買的房地總價>舊屋出售房地的總價 [全額退稅]。
情況2：
我們假設當初貢丸在2019年買了一間800萬的房子，在2022年的時候賣了2000萬
這時候持有已經3年，需要被課徵35%房地合一稅
我們不計算其他成本的情況下，需要繳納(2000萬-800萬)X0.35=420萬 的房地合一稅
這時候貢丸在2023年的時候如果買進了一間1800萬的房子
那麼當初繳交的420萬房地合一稅，會變成退回 420萬X(1800萬/2000萬)=378萬
變成等比例退稅
新買的房地總價<舊屋出售房地的總價[比例退稅]。
︳特別提醒事項
近期因為不少案例是沒有居住的事實，可能是空屋放了一陣子，大幅漲價之後，不希望被課徵這麼多稅的情況下，會少數屋主希望做出重購退稅的動作來節稅
所以國稅局最近嚴查居住之事實，檢視是否真的符合重購退稅的條件。
舉凡來說：
1.查詢水電帳單，是否符合正常居住使用狀況。
2.磁扣進出紀錄，汽機車進出紀錄。
3.家具進入進出時間。
4.持有期間的「裝修申請紀錄」
5.通訊地與居住地不符，也就是你收包裹跟信件的地方跟住的地方不一樣(聽起來很扯對吧，但真的有案例這樣不給過的)。
希望有需求在退稅的部分，可以順利完成！
︳實務上遇到的問題Q&A
問題1
Q：那我戶籍要放多久才能夠用房地合一稅重購退稅？簽約前一天再簽戶籍進去可以嗎？
A：國稅局沒有明訂須要放多久的時間，為了保險起見，建議至少1年比較不會有爭議。
問題2
Q：夫妻如果分別設籍在兩間，但都是先生名字的房子是否可以執行房地合一稅重購退稅？
A：可以！如果先生設籍在A房子，太太設籍在B房子，到時候先生買C房子把戶籍設籍進去，太太買D房子把戶籍設籍進去，只要都有符合房地合一稅重購退稅條件，都可以退稅。
因為房地合一稅重購退稅是可以適用夫妻雙方名字！
問題3
Q：買預售屋可以房地合一稅重購退稅嗎？
A：假設舊屋在110年2月賣掉，如果新買的預售屋在112年1月交屋並設籍，即可完成房地合一稅重購退稅！但如果超過時間交屋的話，就不符合一買一賣在2年內的要件，故不能達到退稅條件。
問題4
Q：賣預售屋可以房地合一稅重購退稅嗎？
A：不行，因為沒有居住事實也沒有設籍在裡面的部分，所以是完全不能做房地合一稅重購退稅的動作。
問題5
Q：先買後賣，先賣後買的戶籍要怎麼樣才能達成房地合一稅重購退稅條件？
A：先買後賣，戶籍一定要先在準備要出售的舊屋，不然就不構成；先賣後買，戶籍也要在出售的房子裡面，不能在其他地方。
問題6
Q：房地合一稅重購稅退可以用幾次？
A：無限次。只要新買的持有滿5年後出售就不會被追稅，之後再次出售就可以再適用重購退稅。
問題7
Q：地上權的房子(無土地權狀)可以適用房地合一稅重購退稅嗎？
A：可以，但記得將當初拿到所有資料一起帶去國稅局一併處理。
問題8
Q：房子只放直系親屬的戶籍在裡面可以嗎？
A：不行，只能本人或配偶或未成年子女(不能單獨一戶所以要加上直系親屬)。
問題9
Q：當初放戶籍的時候小朋友還未成年，現在成年了還適用嗎？
A：不能，因為已經成年了，如果出售當下還未成年才適用。
問題10
Q：工業宅、一般事務所可以用房地合一稅重購退稅嗎？
A：台北市目前工業宅不行，其他地區的工業宅跟一般事務所沒有聽說被退件，目前是還可以重購退稅的，但難保未來會統一，所以為了退稅不建議購買工業宅跟一般事務所。
︳丸編的想法/建議
實務上我在第一線服務客戶的時候，房地何一稅重購退稅確實會被國稅局一直刁難，畢竟現在政府的態度是在打房，而且近幾年來稅務的政策年年都在變化，在2023/10我攥寫的這些條件，也許之後可能會再度變更。
如果您是買賣方，可以先在網路上搜尋文章，針對不懂的地方再提問，才不會因為問得不清不楚而被熱心的房仲或是鄉民們指引到錯誤的方向，問錯核心問題點。
本篇資訊文章除了丸編自身從業經驗，也參考財政部及國稅局官網上的資訊、公告、解釋函等，若您看完本篇有覺得丸編資訊錯誤、說明不明白或說不好的，歡迎跟丸編討論與指教。
