常常會有客戶詢問丸編說，我想把名下現有的房地產用贈與的方式給我小孩，這樣比較快速，也不用怕說買小孩名字但沒有收入沒辦法貸款下來。
通常這時候丸編都會建議不要這樣做，因為現今的稅制大幅變動，這樣做會導致之後出售時需要繳交大額稅金，反而得不償失，以下細細解說。
︳贈與房地產的價值認定方式？
會有不少客戶認為是說，我想請代書幫我寫多少金額，就算多少價值，反正寫市價對我來說以後會是最好的選擇，但這邊可能要跟您回，這樣是不行的！
1.用贈與的方式，認定的價值是
1.房屋評定現值
2.土地公告現值
房屋評定現值可以在房屋稅單上面看到；如果沒有被課徵房屋稅的話，可以帶健保卡到稅捐處申請房屋稅籍證明書，裡面也可以看到！
土地公告現值可以在網路上直接查詢地號，查詢當年度的現值X持份，就可以算出來總現值
2.實務情況來說
丸編在某個地方的房子，當初用市價買了950萬，那麼我用贈與出去的價值是多少呢？
1.房屋評定現值 是 83700元
2.土地公告現值 是 5248750元
3.所以總和價值 是 5332450元
是不是比市價還要少了不少呢？這時候如果用贈與的方式會衍生出什麼問題呢？
︳贈與房地產之後的稅務問題
這時候我們會衍生出贈與稅、房地合一稅、契稅、土地增值稅(假設土地都沒漲價就不納入計算)
1.贈與稅
1.贈與稅每年的免稅額度是244萬元
2.所以要做到免稅額贈與的話，需要533萬/244萬=2.18年，所以要逐年贈與到第三年才能全部免稅贈與過去
2.房地合一稅
1.房地合一稅，持有0~2年課徵45%獲利，2~5年課徵35%獲利，5~10年課徵20%獲利，10年以上課徵15%獲利
3.契稅
1.贈與契稅=房屋評定現值6%
︳實務上的舉例說明
情況1：
我們假設貢丸在109年買了這間市價950萬的房子，房屋評定現值+土地公告現值總額533.2萬
在免稅額度內逐年贈與給他小孩，110年1月贈與房+地244萬(持份約45.76%)，111年1月贈與房+地244萬(持份約45.76%)，112年1月贈與房+地45.2萬(持份約8.48%)
那如果突然有變故想在112年3月賣原價950萬的話，會變成什麼狀態呢？
我們忽略不計算其他成本費用，只單純算房地合一稅的情況下會變成
(950萬*45.76%-244萬)X35% + (950萬*45.76%-244萬)X45% + (950萬*8.48%-45.2萬)X45% = 66.752萬+85.824萬+15.912萬 = 168.48萬
出售價950萬 – 原購價950萬 – 繳交稅金168.48萬 = -168.48萬
哇！用原價賣出去，不但沒賺錢還繳了一堆稅金出去，變成倒賠168.48萬
情況2：
如果跟情況1一樣，但是漲價賣到了1200萬，我們忽略不計算其他成本費用，只單純算房地合一稅的情況下會變成
(1200萬*45.76%-244萬)X35% + (1200萬*45.76%-244萬)X45% + (1200萬*8.48%-45.2萬)X45% = 106.792萬+137.304萬+25.452萬 = 269.548萬
出售價1200萬 – 原購價950萬 – 繳交稅金269.6萬 = -19.6萬
哇！結果漲了250萬，反而繳完稅之後還倒賠19.6萬出去。
︳實務上遇到問題的Q&A
問題1
Q：如果要給子女資金，只能一年給244萬在免稅額嗎？
A：對，但是爸爸如果給兒子244萬，媽媽也可以再給兒子244萬，一個人免稅額可以給出去最多244萬，但可以無限收N個人給的244萬。
問題2
Q：但資金幾乎都在爸爸身上，媽媽帳戶沒什麼資金怎麼辦？
A：夫妻間贈與沒有贈與稅問題，所以爸爸可以給媽媽244萬之後，再從媽媽那邊給予兒子244萬。
問題3
Q：什麼時候重算每年的免稅額？
A：每年1/1重置，所以有要做贈與的話，建議早點做。
問題4
Q：但真的沒辦法用市價買賣的方式來把房子給子女，稅金不是都白繳了嗎？
A：如果總價落差不大，可以用連續自用6年免稅額400萬，或是賣掉之後再用重購退稅的方式把繳納的高額稅金退回。
延伸閱讀：→房地合一稅重購退稅常見問題【丸在房地產&稅務相關補帖】
問題5
Q：那先生買了之後贈與給太太，之後賣掉是不是也要被課徵很多稅金？
A：夫妻間贈與可以回溯到取得價格(也就是原本買的市價)，不是看贈與之後的房屋評定現值+土地公告現值
問題6
Q：先生繼承爸爸在105年以前取得的房子，那再贈與給太太的話，算是新制房地合一稅還是舊制財產交易所得稅呢？
A：舊制，財產交易所得稅。
問題7
Q：先生在106年買了房子之後，適用於新制，如果贈與給太太會不會被課增高額房地合一稅，因為成本會變成公告現值？
A：不會，夫妻間”第一次”贈與，可以回溯上一手取得價格，同時也可以申請緩徵土增稅，所以還是可以延續先生取得的價格，不會認定是公告現值；但如果再次贈與，就會變成公告現值。
︳丸編的想法/建議
房地產從105年改制成新制房地合一稅之後，有不少客戶就會在不知道的情況下，習慣早期的做法直接房子贈與給子女，往往要出售的時候，丸編看謄本才發現他們的稅金可能都要繳非常重，房子當初取得跟賣出的價格根本沒變，結果還要繳一大筆房地合一稅，非常苦惱這件事。這時候往往只能建議他們要連續自住且設籍6年，才能夠有400萬免稅額以及10%的優惠稅率，要不然就是看有沒有要再購置房地產來達到退稅的部分。
所以平常都會建議客戶如果有想要把房地產購置在子女名下的話，會建議早早就開始逐年贈與現金過去到他的帳戶，之後買子女的名字也才不會出現金流無法交代的問題！如果可以，盡量不要把房地產用贈與的方式，而是提早規劃現金贈與，對未來子女在出售房地產時的房地合一稅會減少被大幅課稅的困擾。
本篇資訊文章除了丸編自身從業經驗，也參考財政部及國稅局官網上的資訊、公告、解釋函等，若您看完本篇有覺得丸編資訊錯誤、說明不明白的地方或說不好的，歡迎跟丸編討論與指教。
