地主的房地合一稅怎麼算

最近有發現都市更新&危老的合建分戶越來越多，但是有機會參與到的原住戶們(地主)，很多不知道到時候賣掉要繳多少房地合一稅。

如果前面先知道怎麼試算的話，就可以知道自己的權益在哪裡。

持有時間

由於房地合一稅2.0上路之後，短期內交易最重會課徵到45%的獲利。

但是地主是屬於-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉，所以是適用20%的房地合一稅。

但是！大部分的地主都是持有土地超過10年以上，所以會直接適用房地合一稅持有超過10年以上的15%獲利。

由於大部分地主幾乎都是105年1月1日以前取得的土地，所以會變成土地是舊制、房子新制的狀態下來課稅。

出售都市更新&危老建築的情況下會變成：

1.土地：課徵土地增值稅。(舊制)

2.建物：課徵房地合一稅。(新制)

售價Ｘ (建物公告現值/建物公告現值+土地公告現值) = 建物獲利。

假設丸編的爺爺在民國60年的時候取得一筆土地，在民國110年的時候都市更新後分到一間50坪的房子，建商開建物發票1000萬。

假設出售價格5000萬、土地公告現值1500萬、建物公告現值200萬；由於建物是新制，所以要先拆出售價裡面有多少是建物的價格。

所以需要算出建物與土地的比例(俗稱房地比)。

1.不計算任何成本的情況下：

5000萬 X (200萬/1500萬+200萬) = 588.23萬 (政府認定的建物獲利)。

588.23萬 X 15% = 88.23萬 (需要繳納的房地合一稅)。

2.納入建商發票成本的情況下：

5000萬 X (200萬/1500萬+200萬) = 588.23萬 (政府認定的建物獲利)。

588.23萬 – 1000萬 = -411.77萬。

由於獲利已經小於0的情況下，只需申報，無需繳稅。

出售當下的仲介費、履保費、代書費、裝修費都是需要拆算房地比的，只有建商的建物發票不用拆算。

因為取得的時間點已經是屬於新制的狀態，所以不用拆新舊制問題，土地跟建物都適用新制的房地合一稅。

(售價 – 取得價格) = 獲利。

假設丸編在110年買一間公寓1000萬，運氣很好都市更新後，5年後蓋好賣掉賣3000萬。

不計算任何成本的情況下：

(3000萬 – 1000萬) X 20% = 400萬(需要繳納的房地合一稅)。

由於都市更新跟危老重建都是屬於合建分戶，所以在第一次移轉的時候，適用稅率最高都是20%，如果土地已經持有超過10年就會變成15%的稅率。

大部分早期取得土地的地主，基本上在房地合一稅的部分都不會課稅到，因為把售價乘上房地比之後，單純建物的獲利通常都低於建商開立的建物發票，扣抵完之後都會是賠錢的狀態，所以就不用課稅，但還是需要去做申報的動作。

至於都是新制取得的地主，因為建商開的建物發票只剩兌獎的功能，不算是取得成本，所以在繳稅的部分就會有很顯著上的差異。