先說結論，這是不被允許的。

早在民國99年的時候，央行進行第一次信用管制就已經有規定增貸或信貸不得購買房地產規定，只是沒有落實處理。

然後在民國112年6月15日以後，央行進行第五次信用管制，對於舊有房屋增貸以及信用貸款出來的金額嚴加控管。

只要是與當初申請用途不符 EX：原本申請用途說來投資、買車、裝潢，結果跑去買房地產(投資房地產不被允許)。

這樣就是申請用途不符，將面臨懲罰性違約。

︳懲罰性違約

1.貸款申請駁回：自備款交代不出來被查是增貸出來被銀行查到，貸款申請會立即被駁回。

2.列入拒絕往來戶：可能被列入拒往戶，信用評分可能受影響。

3.罰款：央行可能對增貸購房者進行罰款。

4.提前清償房貸：銀行當初貸款的額度，需要提前清償掉。

︳資金過水

常見大宗方法都會說，我把貸款出來的錢過個幾次水，放一陣子就沒事了。

EX：買賣股票、買賣基金、匯給家人再匯回來、質押股票，諸如此類。

這個想法需要被修正了！因為現在金流都很透明，只要交代不出來，審核就不會讓你過關。

所以在這一塊就已經被央行堵住了，不再像之前可以輕鬆過關。

︳實務上遇到的Q&A

問題1

Q：以前都可以信貸或增貸出來進去當頭期款來買房，都沒問題，現在怎麼不行了？

A：自從112年6月15日以後，政府嚴格控管資金流向，就算再怎麼過水，現在聯徵可以查得非常透明，以前真的只是要不要查而已，現在是決心查到底，就像以前可以全額貸甚至超貸，現在也都不行了，所以不能用明朝的劍斬清朝的官。

問題2

Q：週轉金去買股票後質押不會被聯徵查到，這樣應該可以吧？

A：還是一樣，質押只是”借款金額”不會被掛聯徵，但資金流向一查就知道原始資金還是從增貸或信貸出來的，所以一樣過不了關。

問題3

Q：跟A銀行信貸160萬代償另一筆信貸110萬，餘額50萬；跟B銀行增貸200萬；存款200萬，全部都拿去買股票之後漲了市值變600萬，這樣多少金額可以當頭期款？

A：股票市值600萬 – 信貸50萬 – 增貸200萬 = 350萬 是可以當頭期款(其中是150萬獲利+200萬存款) 。

問題4

Q：我朋友他們就用先生名字去增貸，然後再贈與給太太之後去買房怎麼沒被抓到？

A：真的還沒被抓到而已，一抓到就是提前清償，還不出來可是要直接賣房的。

問題5

Q：為何增貸用途（4週轉金）不可以用來購置不動產跟還購屋貸款？

A：週轉金貸款就是週轉，購屋貸款就是購屋，不然為何要分用途？週轉金貸款：可用來整合名下信貸、信用卡、週轉金貸款、消費性貸款⚠️除了購屋&跟房屋有關，其他都可以。

問題6

Q：銀行怎知我增貸信貸是為了還款第一戶或第二戶？

A：‘’聯徵會告訴銀行你在幹嘛’’，看聯徵就猜到了，然後請你提出增貸銀行匯給你錢，錢一分不少的去哪裡了就好。⚠️你不傻，銀行更不傻。⚠️你想得到的，別人一定想得到。

問題7

Q：銀行怎知我增貸信貸拿去當頭期款買房購屋？

A：同上，看你聯徵、要求你提供購屋金流就好了，存摺裡面的錢怎麼來的也要解釋，你講出誰的名字，就提供誰的存摺。⚠️銀行有資格要求您提供購屋金流，不然銀行可以不借你錢。

問題8

Q：那我家人先增貸信貸再過水贈與給我買房購屋，你們怎麼查？

A：銀行可要求匯給你錢的人提供他的存摺，也可以看你要不要讓提供錢的人做保證人，或是可以不核准你的貸款。⚠️畢竟，為了你一筆小小金額貸款被罰大大的錢也是很沒意義。

問題9

Q：如果有人（家人、朋友）幫你出兩百萬頭款卻不當保證人？

A：⚠️銀行可以合理認為：你沒還款能力/你是人頭/你有洗錢疑慮。

問題10

Q：如果你很會掰，騙過銀行了

A：也沒關係。112年06月16日後，第二戶以上金流必查。⚠️銀行沒查到，國稅局也會查哦，甚至你沒提供國稅局所需要的文件之前，國稅局不給你完稅（買賣就需要完稅）➡️地政事務所就不能過戶跟設定➡️那銀行就不能撥款。

問題11

Q：說了這麼多，一定會有人提以前以前我怎麼做沒被銀行查、我去年怎麼樣還不是沒事、投資客群組都說過水就好。

A：丸編只負責勸戒、宣導正確觀念❗️你可以不聽、可以不理會❗️但切記，任何一個問題發生了，記得要去找投資客群的群友或是要你這樣做的人喔。

問題12

Q：我增貸信貸出來的錢，可以全款全現金買房，沒有跟銀行有貸款，總不會被查了吧？

A：當初借的用途就是投資，不是購置不動產用，已經違反規定，如果要查的話。當你買賣時候國稅局已經知道你新增房子，房子會就這麼偷偷摸摸的到自己名下，只有自己知道嗎？國稅局屬於行政部管轄，剛好央行好像也是屬於行政部管轄，在大數據的時代裡面，比對資料還難嗎？銀行是不會沒事查，因為也不用查，因為會追蹤撥款後的帳戶資料，只要有大筆匯出都會跳報表，就會由貸放後維護組或是相似的部門，電話問這筆匯出的用途，電話問是還可以忽悠一下經辦，但很清楚的匯入XX履約保證專戶、XX建設公司。

︳丸編的想法/建議

中央銀行會這樣突然開始嚴抓資金流向，其實蠻不意外的，這幾年房市大多頭加上現在資訊爆炸的時代，讓大家不論是資產增加以及資訊快速流通的情況下，知道可以搬出更多資金來做更多運用。

但其實央行也不希望大家把增貸跟信貸出來的錢又投入房地產當頭期款，主要是要抑制房地產過度的漲幅保持房市健康，以及避免過度開槓桿陷入債務風險，把泡泡吹太大就怕破掉。

如果全部的資金都流進去房地產，會讓整體房市不健康，價格漲得過高，債務槓桿越開越大，如果是還在欣欣向榮的情況下當然不會有太大問題，但如果一旦出現反轉下跌的時候，整體會變得民不聊生，這也是一直提出信用管制的原因，讓個人的負債比不至於過高。

丸編本身自己也是有開槓桿買房，但都是基於在整體現金流都沒問題的情況下才敢這樣做，有個萬一的情況下還是得直接賣掉房子！祝大家在房地產的財務槓桿以及負債比操作得當！ 

以上都是丸編跟銀行相關業務交流以及參考中央銀行全球資訊網的訊息，如果有不吝嗇指教的地方，可以多提出多交流！

總結一下，用房子借出來的錢，不管任何形式過水，都不允許再拿去買房子。