︳房屋貸款
台灣人買房子有9成以上都是要貸款，但新手入門總是對於房屋貸款這一塊非常陌生，不知道自己一個月大概要繳多少錢？或是一個月可以負擔到多少的房貸？
其實可以從幾個層面去切入，就可以知道自己可以負擔到多少總價的房屋貸款，每個月繳出去的貸款可以讓自己不會失去原本的生活品質。
房屋貸款的成數跟利率，不只是單純建物(房子)本身，還有地段、借款人本身條件。
︳建物(房子)
由於近年來的趨勢有越來越小坪數的狀態，不然過往的坪數都是可以正常貸款的，越切割越小，主建物+附屬建物小於15坪不少銀行會認定是套房格局，所以貸款成數會直接往下砍，不會沒有銀行願意承做，但還是要多找幾家。
至於如果是公寓、華廈、電梯大樓、透天，基本上都算是正常建物，影響不會太大；反而是店面、辦公室、工業宅在貸款成數會相對較低。
屋齡越大的房子，貸款的年限就會越低，正常來說會是(以台北市來說)：
- 屋齡 + 貸款年限 < 80 年
- 年齡 + 貸款年限 < 75 ~ 85 年
︳地段
銀行雖然當初有列舉了一張表格出來，但並不是實際上就是這樣去評斷說只能貸款到多少上限！
畢竟如果地段靠近機能好，有捷運，或是整個在發展起來的地區，也是可以貸款到相對不錯的成數。
像是如果套房雖然小於15坪，但如果是靠捷運的話，通常也會給到8成的成數。
注意這表格以上寫的都是銀行鑑價到的成數，並非實際成交價的成數。
︳借款人條件
1.固定收入：領薪水(薪轉)、勞保保高、合法報稅、.上市櫃公司>小公司、醫生律師>一般職業>業務。
2.良好信用：平常使用信用卡不分期、與銀行有在往來。
3.財力證明：扣繳憑單、經常往來存摺、資產證明。
4.建議年紀：18~65歲。
因為銀行是比較喜歡有固定薪轉的借款人，但如果是自營商也不用太擔心，提出401、403、405報表給銀行審核。
如果是領現金的話，就要提出存摺的現金流來給銀行審核，但通常會拿到相對比較劣勢的條件。
︳特殊屋況
1.輻射鋼筋屋：現在幾乎沒有了，但是銀行幾乎不給貸款。
2.氯離子過高：特定幾間銀行願意貸款，成數6~8成。
3.傾斜屋：傾斜程度1/200以內，是沒問題的；傾斜程度1/40以上，不給貸款。
4.凶宅/事故屋：不給貸款。
︳可以貸款多少金額(月還款)
目前銀行貸款的機制下，最多最多就是認定到成交價的85%是可以貸款的金額，但條件限制非常嚴格，一定是要首購而且其中0.5成可能是裝潢貸款的名目。
所以不會說我今天一間房子成交1000萬，然後鑑價到1500萬，對著房仲跟銀行行員發飆說不是可以貸款到1500萬的85%，也就是1275萬，買個房子不用拿錢還身上多275萬元出來。
不會有這種事情存在，請不要為難房仲跟行員。
大部分銀行可以認定的情況下是負債比可以到70%，也就是說假設平均月薪5萬元的情況下，在無其他負債情況下，我每個月可以付3萬5千元的房貸
那麼月付金3萬5千元大概是多少總價的房貸呢？我們用下表來看：
由圖可以知道，我首購貸款900萬額度，30年本利攤，利率依照現在最低的2.19%來算，差不多月付金會是34127元，回推的話就是900萬/0.8 = 總價1125萬的房子。
其實還有一個更快速的算式方式可以提供給讀者們參考：
貸款30年，每100萬元房貸，利率2.2%，月還款3800元
貸款40年，每100萬元房貸，利率2.2%，月還款3200元
依照這樣的規律去算大概就可以算出來自身可以背多少的月還款！但要切記70%負債比是上限。
如果本身已經有信貸車貸等等之類的貸款，就要先扣掉。
︳可以貸款幾成
首購：8~85成
二房：7成
三房：4成
首購的定義不是說名下有房子就不算首購，而是說名下的房子沒有購置型的房貸，所以你認為的首購定義不一定是銀行認定的首購定義。
至於在央行信用管制情況下，六都+新竹縣市的第二間房子貸款只能貸款7成且無寬限期。
第三間房子在信用管制下，全台灣都是4成貸款且無寬限期。
︳實務上遇到的Q&A
問題1
Q：可以超貸、全額貸、不用拿頭期款嗎？
A：不行，現在沒有這回事。
問題2
Q：準備兩成頭期款就可以買房子了嗎？
A：不夠，因為還會有稅費跟仲介費之類的費用，所以需要多準備一些，而且如果在貸款不足八成的話，就要再補上差額。
問題3
Q：請問房貸清償後，再用理財型房貸借錢出來，這樣會算是有房貸變成下一間只能7成嗎？
A：管制購置貸款，不管制理財周轉金。
問題4
Q：寬限期最高幾年？
A：3年。5年是新青安，是特例。
問題5
Q：預售屋如果付款表只有壓70%貸款的話，拿去銀行申請貸款的話可以貸超過70%嗎？
A：可以，貸款是可以超過付款表的成數，因為你付出去的錢跟申請貸款的額度無關，但超過70%就是首購的條件。
問題6
Q：寬限期過了可以再申請延展嗎？
A：不行，但可以轉貸其他家銀行談條件。
問題7
Q：一開始申請房貸說不要寬限期，想一想之後又想要的話，可以直接加上去嗎？
A：不行，整個貸款條件要重跑，等於聯徵又重調一次，信用評分會下降。
問題8
Q：頭期款可以用信貸或家人增貸來幫忙嗎？
A：不行，請參考這篇→增貸或信貸當頭期款來買房，你該注意的事項
問題9
Q：我一個人還款能力不夠，沒辦法貸到我要的額度，該怎麼辦？
A：可以拉保人進來增加額度，配偶或父母都可以。
問題10
Q：現在利率2.185%最低，40年年限最長，寬限期5年(新青安)，為什麼我拿不到這條件？
A：這是地板利率跟天花板還款年限，政府端出這盤牛肉，不代表每個人都吃的到，還是要依照借款人本身條件讓銀行審核為主。
丸編的想法
貸款是個玄學，有時候同一家銀行在A分行審核條件不好，結果在B分行審核的條件是自己想要的，所以有時候還是要多送幾家估價之後，再去送申請，才會拿到心中理想的條件。
評估自己月還款也不要讓自己壓太重，上限70%負債比真的是相對大部分的人來說蠻重的，但這個70%也是要看一個月的薪水是多少，畢竟如果月收入50萬，70%的話扣完每個月還有15萬的餘力；但是如果月收入3萬的話，70%扣完只剩下9000元，這樣幾乎是低於各縣市的最低生活標準，所以還是量力而為！
買房子是件好事，但是也要依照自己的能力去負擔，畢竟為了負擔房貸而讓自己的生活品質完全變調，得不償失。
