土地增值稅重購退稅常見問題
由於早期政府對於土地公告現值並沒有做適度調漲，這幾年開始一直陸續往上調漲到趨近於市價的狀態。
所以如果是持有數十年以上的房地產，會因為土地公告現值暴漲，進而需要繳納高額的土地增值稅。
這時候動輒繳數十萬到幾百萬的土增稅，就可以用再買下一間來做退稅的動作省下高額稅務！
︳完成重購退稅，需要符合以下條件
1.先買後賣 或是 先賣後買 需要在2年內完成。
2.本人 或 配偶 或 直系親屬應於該出售及購買之該地辦竣戶籍登記並“居住”，且該等該地出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。
3.新買的土地在5年內不得出售、出租、營業或執行業務使用等其他用途，戶籍不得中斷，所有權人不得更名。
4.如果符合退稅條件，必須在重購房地完成過戶登記之次日起算十年內提出申請。
5.新購自用住宅用地於都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
6.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
︳實務上的舉例說明
情況1：
我們假設當初貢丸在1990年買了一間800萬的房子，土地公告移轉現值300萬，在2022年的時候賣了2000萬，土地公告移轉現值1000萬。
假設土地增值稅要繳100萬的情況下。
這時候貢丸在2023年的時候如果買進了一間1500萬的房子，土地公告移轉現值1050萬。
那麼當初繳交的100萬土地增值稅，雖然新買的總價比較低，但土地公告移轉現值比較高。
計算式：新購自宅用地的移轉現值-(原出售自宅用地的申報移轉現值-已繳納土地增值稅)=餘額A。
1050萬 – (1000萬 – 100萬) = 150萬。
餘額A(150萬) ≧ 已繳納土增稅(100萬)。
所以可以全額退稅。
白話：新買的土地公告現值＞舊屋出售的土地公告現值 ［全額退稅］。
情況2：
我們假設當初貢丸在1990年買了一間800萬的房子，土地公告移轉現值300萬，在2022年的時候賣了2000萬，土地公告移轉現值1000萬。
假設土地增值稅要繳100萬的情況下。
這時候貢丸在2023年的時候如果買進了一間3000萬的房子，土地公告移轉現值750萬。
那麼當初繳交的100萬土地增值稅，雖然新買的總價比較高，但土地公告移轉現值比較低。
計算式：新購自宅用地的移轉現值-(原出售自宅用地的申報移轉現值-已繳納土地增值稅)=餘額A。
750萬 – (1000萬 – 100萬) = -150萬。
餘額A(-150萬) ≦ 0 不符合。
所以不能退稅。
白話：新買的土地公告現值＜舊屋出售的土地公告現值［不退稅］。
情況3：
我們假設當初貢丸在1990年買了一間800萬的房子，土地公告移轉現值300萬，在2022年的時候賣了2000萬，土地公告移轉現值1000萬。
假設土地增值稅要繳100萬的情況下。
這時候貢丸在2023年的時候如果買進了一間2000萬的房子，土地公告移轉現值950萬。
那麼當初繳交的100萬土地增值稅，變成部分退稅，雖然新買的總價一樣，但土地公告移轉現值相近。
計算式：新購自宅用地的移轉現值-(原出售自宅用地的申報移轉現值-已繳納土地增值稅)=餘額A。
950萬 – (1000萬 – 100萬) = 50萬。
已繳納土增稅(100萬) ≧ 餘額A(50萬)。
變成部分退稅，只退50萬的土地增值稅。
白話：新買的土地公告現值+已繳納土增稅＞舊屋出售的土地公告現值［部分退稅］。
︳特別提醒事項
不是說總價買的高，就一定可以退稅，畢竟土地公告現值根據各個區域會有不一樣的狀態，有可能隔一條街不是重劃區，現值就落差甚大。
普遍來說公寓與透天的土地持份坪數都會大於電梯大樓，所以買電梯要退稅之前，還是要先算一下公告現值有沒有機會可以退稅。
如果是都市的房子要換屋去非都市的地方，通常退稅機率非常非常低，因為公告現值落差太大，買透天都不一定有辦法退稅成功。
最重要的是，夫妻間不能土地增值稅重購退稅，原本是誰的名子就是只能再買誰的名字來退稅。
︳實務上遇到的Q&A
問題1
Q：舊房子出售是先生的名字，新房子買太太的名字可以退稅嗎？
A：不行、不行、不行，很重要所以說三次，土增稅重購退稅跟房地合一稅不一樣，只能用同一個人的名字，而且買了之後五年內也不能夫妻贈與。
問題2
Q：工業宅也可以重購退稅嗎？
A：符合自用住宅用地，跟開頭的上述條件就可以唷！
問題3
Q：舊房子先生跟太太各持有1/2持份，那新買的房子只掛太太名字，這樣可以退稅嗎？
A：如果符合資格的話，可以，但就只能退舊房子1/2的土增稅，因為當初太太繳納的土增稅也只有售出舊屋的1/2土增稅。
問題4
Q：如果我賣了A土地公告現值1000萬，買了B跟C左右兩戶打通，但門牌沒有申請合併，土地公告現值各600萬的情況下，這樣我能重購退稅嗎？
A：土地稅法第35條所明定，而且重購自用住宅用地申請退還土地增值稅並不以重購地1處為限；白話來說就是可以退稅，不限定同一天買，兩年內即可，但一樣都是要同一個人的名字且符合條件。
︳丸編的想法/建議
實務上蠻常遇到都是買了之後才發現舊屋是先生名字，新屋是太太名字，結果變成不能土增稅重購退稅，非常可惜。
不然就是公寓換電梯，明明總價變兩倍卻不給退稅，因為公寓坪數可能真的大電梯太多了，所以公告現值落差甚大。
如果您是買賣方，可以先在網路上搜尋文章，針對不懂的地方再提問，才不會因為問得不清不楚而被熱心的房仲或是鄉民們指引到錯誤的方向，問錯核心問題點。
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